Elena Elisseeva / ShutterStock
Valmistetun kodin ostaminen on loistava vaihtoehto jokaiselle, joka haluaa oman kodin kohtuuhintaan. Valmistuneen kodin keskimääräiset kustannukset ovat hiukan alle 100 000 dollaria kansallisesti, verrattuna hiukan alle 300 dollariin keskimäärin sivuston rakentamassa uudessa kodissa. Valmistetut asunnot ovat kuitenkin nykyään riittävän hienostuneita, että ne ovat usein erottamattomia paikan päällä rakennettuihin mukautettuihin koteihin. Valmistetun kodin ominaisuudet ovat nyt melkein erottamattomat sivustossa rakennetun kodin ominaisuuksista.
Kuten minkä tahansa ostamiesi tuotteiden kohdalla, valmistettuihin koteihin käytetty massatuotanto tarkoittaa usein dramaattisesti alhaisempaa hintaa, koska ne luodaan tehtaan hallitussa ympäristössä, jossa työvoima voi edetä tehokkaasti ja nopeasti verrattuna perinteiseen tapaan rakentaa kotia -sivusto, tarra-arkki. Koska ne on rakennettu sisätiloissa kokoonpanolinjalla, laadunvalvontaa on helppo ylläpitää, eikä säästä aiheudu koskaan viivästyksiä.
Vaikka suurin osa valmistettujen asuntojen ostajista keskittyy talotyyliin, materiaaleihin ja ominaisuuksiin, on yhtä tärkeää valita oikea rakentaja ja oikea jälleenmyyjä valmistamallesi kodille. Kun aloitat ostoksilla, valmistettujen asuntojen rakentajista ja niitä myyvistä jälleenmyyjistä on tiedossa useita tärkeitä asioita.
Vähemmän rakentajia kuin luulet
Tällä hetkellä Yhdysvalloissa on noin 70 rakennusmerkkiä valmistettuja asuntoja, jotka tarjoavat yli 300 erilaista yksittäistä kodimallia. Mutta tämä on jokseenkin harhaanjohtava, antaen väärän kuvan monimuotoisuudesta, joka on tosiasiallisesti käytettävissä. Kuten useimmissa valmistussektoreissa totta, valmistettu asunto on vakiintunut viime vuosina, kun emoyhtiöt ovat vähitellen hankkineet riippumattomia rakentajia ja pienet yritykset ovat fuusioituneet. Sulautumiset ja yritysostot ovat säännöllinen esiintyminen kotiteollisuudessa.
Amerikan suurimmat valmistetut kotiyritykset omistavat yleensä monia erilaisia rakentajia. Viimeinkin kolme yritystä omistaa yli 70 prosenttia kaikista tämän maan valmistetuista talonrakentajista. Yritykset, jotka näyttävät olevan kilpailijoita, osoittautuvat usein saman emoyhtiön alaisina sisaryhtiöiksi. Suurin emoyhtiö, Clayton, tuottaa 41 prosenttia Yhdysvalloissa valmistetuista koteista useilla erilaisilla rakennusmerkeillä. Vaikka nämä yksittäiset rakentajat voivat tarjota joitain ainutlaatuisia ominaisuuksia, vaikka ne ovat saman emoyrityksen omistuksessa, älä ylläty siitä, että monet rakentajat hankkivat täsmälleen samat komponentit täsmälleen samoilta tukkukauppiailta. Tämä voi johtaa pettymykseen monimuotoisuuden puuttumiseen kuluttajien keskuudessa, jotka odottavat tavalliseen talonrakennusteollisuuteen verrattavaa kokemusta.
Kun valitset rakentajaa, muista sisällyttää eri emoyhtiöiden omistamat rakentajat, koska tästä löydät mielenkiintoisimmat erot.
Kun olet valinnut rakentajan, sinun on valittava valmistettu kotimyyjä, joka kuljettaa valitsemasi rakentajan tekemiä koteja, ja tämä päätös on yhtä tärkeä kuin itse rakentaja. Yksittäistä rakentajaa voi edustaa yksi tehdas-suora jälleenmyyjä, riippumaton jälleenmyyjä tai megajälleenmyyjä, joka hoitaa monia valmistettujen asuntojen rakentajia.
Jälleenmyyjän rooli
Lain mukaan valmistettujen asuntojen rakentajat eivät voi myydä suoraan yleisölle, joten teollisuuden liiketoimintamalli tarjoaa rakentajille yhden kolmesta vaihtoehdosta: tehdä sopimus riippumattoman jälleenmyyjän kanssa myydä kotejaan, tehdä sopimus megakauppiaan kanssa tai perustaa oma tytäryhtiönsä "tehdas". -suora "jälleenmyyntisopimus . Mahdollisen asunnon ostajan on ymmärrettävä erot. Kaikilla jälleenmyyntisopimuksilla on oltava lupa ja vakuudet myydä valmistettuja asuntoja.
Kun ostat jälleenmyyjän kautta, muista, että jokaisen yrityksen on tuotettava voittoa. Valmistetut kotimyyjät ansaitsevat voiton monin tavoin, keskimääräisen voiton ollessa 18–26 prosenttia. Tämä tekee valmistetusta kotiyrityksestä kannattavampaa jälleenmyyjille kuin tavalliset asunnot ovat kiinteistövälitystoimistoille, vaikkakin rehellisyyden vuoksi jälleenmyyjillä on varastomuutoksia, joita ei ole normaalissa kiinteistössä.
Merkittävimmät tuotantomenetelmät valmistettujen kotikauppiaiden kannalta ovat vähittäismyyntihinta , palautukset ja viittaukset.
- Valmistetun kotiteollisuuden vähittäismyyntihinta toimii täsmälleen samalla tavalla kuin millä tahansa muulla vähittäismyynnin alalla. Jälleenmyyjä asettaa tällöin merkintähinnan, joka on 7-10 prosenttia yli valmistetulle talonrakentajalle maksetut todelliset kustannukset.
- Valmistetuissa koteissa on sisäänrakennettu voitto jälleenmyyjälle, jota kutsutaan pidätykseksi . Rakenteellisesti samalla tavalla kuin autoteollisuudessa, pidätys on kiinteä prosenttimäärä rakennuskustannuksista, joka on jo sisällytetty kodin laskuhintaan. Vaikka ostatkin kodin hinnasta, joka on tarkalleen yhtä suuri kuin lasku, jälleenmyyjä on edelleen voitollinen tämän pidätyksen takia, vaikka he eivät saa sitä vuoden loppuun mennessä. Jos jälleenmyyjä väittää menettävänsä rahaa myymällä kodin lähellä laskun hintaa, älä usko sitä: Jälleenmyyjä nauttii edelleen pidätysvoittoa.
- Jotkut jälleenmyyjät tarjoavat vakuutuksia, laajennettuja takuita tai muita ominaisuuksia lisäosina kodin hintaan, ja ne saavat huomattavan voiton tällä lähetysmuodolla. Vakuutuksia tai takuita palvelevat varsinaiset yritykset maksavat jälleenmyynnille lähinnä siirtomaksun tuotteidensa myynnistä kotiostajalle. Siksi on hyvä idea hylätä tällaiset tarjoukset, koska saat melkein aina paremman kaupan järjestämällä oma vakuutuksesi.
Itsenäiset jälleenmyyjät
Itsenäisesti omistama jälleenmyyjä on yleensä pieni paikallisesti omistama yritys, joka tarjoaa rajoitetun valikoiman koteja. Riippumattoman jälleenmyyjän esittelyerä on tyypillisesti melko perus, suhteellisen pienellä määrällä esittelykoteja, vaikka muita näkymättömiä malleja voi olla saatavana myyntiin. Kodit on selvästi perustettu väliaikaisesti, ilman huonekaluja ja sisustusta. Riippumattomilla jälleenmyyjillä on alhaisemmat yleiskustannukset, mikä auttaa niitä tarjoamaan alhaisempia hintoja. Huolimatta näiden jälleenmyyjien edullisesta kellarimaisesta ulkonäöstä, saat yleensä parhaat tarjoukset täsmälleen samoihin koteihin, joita tarjoavat kehittyneemmät jälleenmyyjät. Yhteistyössä riippumattoman jälleenmyyjän kanssa asiakkaat järjestävät rahoituksen usein oman pankinsa tai luottoyhtiön kautta.
Tehdassuorat jälleenmyyjät
Tehdassuora jälleenmyyjä on yleensä saman emoyhtiön omistuksessa, joka omistaa rakentajan, mutta ne ovat täysin erilaisia yksiköitä, joiden jokaisen tavoitteena on olla kannattava.
Tehtaalla suorien jälleenmyyjien uskotaan usein olevan halvimmat - ja jälleenmyyntisopimus kannustaa tätä väärinkäsitystä. Mutta todellisuudessa se on yleensä aivan päinvastainen. Jälleenmyyjä ostaa silti kodin rakentajalta ja molemmat tarvitsevat voittoa. Tehdassuorat jälleenmyyjät eivät ole halvin vaihtoehto useimmille, mutta ne eivät ole myöskään kallein vaihtoehto.
Mega-Autoliikkeet
Mega-jälleenmyyjät, jotka kuljettavat useiden rakentajien erilaisia merkkejä ja malleja, ovat yhä suosittuja. Nämä jälleenmyyjät ovat yleensä erittäin mukavia toimipisteitä, joiden koteja on perustettu ja järjestetty täydellisesti, mukaan lukien jalkalistat ja terassit, huonekalut ja sisustus. Tämän markkinointistrategian tarkoituksena on houkutella kuluttajia emotionaalisesti, jotta he voisivat kuvitella todellisuudessa avaruudessa elävän.
Nämä megakaupat ovat usein kallein vaihtoehto kuluttajille. He usein käyttävät välittäjärahoituksen muotoa, jota kutsutaan pohjapiirrosrahoitukseksi (katso alla) hankkiakseen näyttömallinsa. Tästä syystä heidän yleiskustannuksensa ovat korkeat, ja juuri asiakkaat maksavat viime kädessä kodin hintaan lisätyillä kustannuksilla.
Kuinka jälleenmyyjä rahoittaa varastonsa
Jälleenmyyjillä on oltava paikalla esittelykoteja, jotta kuluttajat voivat tarkastaa, ja megakaupoissa tämä voi olla huomattava määrä koteja. Jälleenmyyjä voi ostaa nämä esittelykoteja suoraan tehtaalta, jos heillä on pääomaa. Jos ei, he voivat käyttää lainanoton muotoa, jota kutsutaan pohjapiirroksen rahoitukseksi . Tässä rahoitusmallissa jälleenmyyntisopimus on lähtökohtaisesti lainaa varaston arvoa vastaan ja maksaa korkoa kuukausittain rakentajalle vakuutena käytetyn varaston kanssa. Tämä on erääntyvä luoton muoto, jossa jälleenmyyjät ylläpitävät huomattavan määrän velkaa, jota käytetään pitämään esittelykoteja läsnä. Tämä rahoitusmalli on yleinen myös jälleenmyyjille, jotka käsittelevät autoja, veneitä, matkailuautoja ja muita ajoneuvoja, joissa suuren määrän varastoja on oltava käytettävissä. (Pohjapiirroksen rahoittaminen on syy siihen, miksi vuoden lopun sulkemisessa tarjotaan usein niin hyviä autokauppoja; jälleenmyyjällä ei ole enää varaa maksaa korkokustannuksia varastosta, jonka he ovat ostaneet luotolla.)
Valmistettu kotimyymälä käyttää usein pohjapiirroksen rahoitusta mallinsa ostamiseen luotolla. Mutta ota huomioon, että viime kädessä asunnon ostajat maksavat rahoitusmaksut jälleenmyyjäliikkeestä, joka on ostanut taloja rakentajilta tällä tavalla. Mitä enemmän malleja on jälleenmyyjän varastossa, sitä todennäköisemmin jälleenmyyjän rahoituskulut sisältyvät maksamaan hintaan.