Liittovaltion matalan tulotason asuntoverohyvitysohjelma on ollut menestyvä vuodesta 1987 lähtien tarjoamalla pienituloisille vuokralaisille kohtuuhintaisia asuntoja kohtuuhintaan. Jos etsit asuntoa verohyvityksellä, on tietyt asiat, jotka sinun tulisi tietää ennen hakemusta. Nämä ovat vastauksia yleisesti kysyttyihin kysymyksiin liittovaltion matalan tulotason asuntoverohyvitysohjelmasta.
K: Mikä on verohyvitysohjelma?
V: Verohyvitysohjelma, joka tunnetaan myös nimellä "liittovaltion matalan tulotason asuntoverohyvitysohjelma" tai yksinkertaisesti LIHTC, on suosittu, edullinen asunto-ohjelma, joka on ollut olemassa jo vuodesta 1987 lähtien. Toisin kuin useimmat Yhdysvaltain ministeriön hallinnoimat asunto-ohjelmat. asumisen ja kaupunkikehityksen (HUD) verohyvitysohjelmaa hallinnoi IRS yhteistyössä valtion asuntorahoitusvirastojen kanssa koko maassa. Ohjelmaan osallistuvat vuokranantajat voivat hakea verohyvityksiä kymmeneksi vuodeksi verohyvitysomaisuudestaan vastineeksi vuokraakseen ainakin osan huoneistoistaan pienituloisille vuokralaisille rajoitetulla vuokralla.
K: Voinko hakea verohyvitystä?
V: Ei. Verohyvitysohjelma saa nimensä, koska osallistuvien kiinteistöjen omistajat saavat arvokkaita verohyvityksiä vastineeksi pitäessään rakennuksensa kohtuuhintaisina. Verohyvityksen vuokralaisena saamasi etu tulee rajoitetun vuokran muodossa olettaen, että olet oikeutettu tuloihin.
K: Lasketaanko eläkkeet osana kotitalouksien tuloja?
V: Jos sinulla on eläke- tai muuta annuiteettia, on hyvät mahdollisuudet, että se on laskettava jollain tavalla kotitaloustuloihisi. Kuinka vuokranantajan tulisi päättää, miten käsitellä annuiteettiä, joka sinulla on (tai jonka voit perustaa allekirjoitettuaan pienituloisen asunnon vuokrasopimuksen verohyvityksellä), riippuu siitä, onko sinulla oikeus periä takaisin annuiteetti ja jos olet jo saanut maksuja.
Jos olet jo alkanut saada maksuja, vuokranantajan on kysyttävä välittäjääsi, onko sinulla oikeus periä eläkemaksu loput. Jos sinulla on tämä oikeus, vuokranantajan on kohdeltava annuiteettiasi hyödykkeenä.
Lisäksi kun olet aloittanut annuiteettimaksujen vastaanottamisen, et yleensä voi muuntaa sitä kiinteämääräiseksi käteismaksuksi. Jos tilanne on niin, vuokranantajasi käsittelee säännölliset maksusi tuloina.
Odottaa, että vuokranantajasi tarvitsee tarkistaa, onko sinulla oikeus periä saldo (vaikka sakotkin arvioitaisiin), millä perusteella annuiteetin odotetaan kasvavan tulevana vuonna, minkä tahansa luopumisen tai ennenaikaisen peruuttamisen seuraamusmaksun, ja veroaste ja verorangaistus, joita sovellettaisiin, jos vetäisit koko ansiosi saldosi.
K: Onko sijoitusrahastot laskettu osana kotitalouksien tuloja?
V: Rahastot lasketaan usein jollain tavalla kotitalouksien tuloihin. Kuinka vuokranantajan tulisi päättää, kuinka käsitellä luottamustasi, joka sinulla on (tai jonka voit perustaa allekirjoitettuaan pienituloisen asunnon vuokrasopimuksen verohyvityksellä), riippuu siitä, onko sinulla pääsy pääoman tilille vai tililtä saatavat tulot.
K: Onko omaisuus laskettu tuloksi?
V: Ei. Omaisuuseriä ei lasketa tuloiksi. Mahdolliset tulot, joita omaisuuserä tuottaa, otetaan kuitenkin yleensä huomioon määritettäessä kotitalouden tulokelpoisuutta.
K: Voivatko vuokranantajat todentaa tulot?
A: Kyllä. Jos harkitset pienituloisen asunnon hakemista verohyvityksellä, odota, että vuokranantaja tai kiinteistönhoitaja tarvitsee tulojen ja varojen todentamisen. Verohyvitysohjelma vaatii nimenomaisen vahvistuksen ottaen huomioon, kuinka paljon vaakalaudalla on.
K: Kuinka vuokrani tarkalleen lasketaan?
V: Vuokra lasketaan asunnon makuuhuoneiden lukumäärän perusteella, ei tosiasiallisesti asuvien ihmisten lukumäärän perusteella. Vuokranantajasi on laskettava vuokrasi olettaen, että 1, 5 matkustajaa asuu jokaisessa makuuhuoneessa (tai yksi henkilö, kun kyse on studiosta).
Joten esimerkiksi kahden makuuhuoneen asunnon vuokra perustuisi kolmeen asukkaaseen (1, 5 x 2 makuuhuonetta) asunnossa.
Verohyvitysvuokra sisältää myös apurahan.
Enimmäisvuokra, jota sinulta voidaan vaatia maksamaan verotuksellisessa kiinteistössä olevat pienituloiset yksiköt, on 30 prosenttia prosenttimäärästä (yleensä 50 tai 60 prosenttia) alueen mediaanitulosta (AMGI).
K: Vaikuttaako kotitalouden ihmisten lukumäärä kelpoisuuteen?
A: Kyllä. Kotitaloudesi ihmisten lukumäärä vaikuttaa siihen, pystytkö saamaan pienituloisen yksikön verohyvityksellä. Kotitaloutesi on ansaittava vähemmän kuin tietty prosenttiosuus AMGI: stä, joka perustuu kotitalouden kokoon. Toisaalta verohyvityksen vuokra ei perustu asunnosi todelliseen lukumäärään.
K: Pitäisikö minun allekirjoittaa erityinen vuokrasopimus?
V: Ei. Verohyvitysohjelma ei edellytä, että vuokranantajat saavat vuokralaisia allekirjoittamaan erityisen vuokrasopimuksen. Mutta saatat löytää vuokrasopimuksen lisäyksen, jossa on yksi tai kaksi erityistä verohyvitysohjelmaa koskevaa lauseketta. Voit esimerkiksi odottaa lauseketta, joka velvoittaa tekemään yhteistyötä vuokranantajan kanssa vuosittaisten tulojen varmentamiseksi ja todentamiseksi, ja voi olla kieltä, että jos vuokranantaja tietää, että olet tietoisesti antanut vääriä tai puutteellisia tulotietoja tukikelpoisuutta määritettäessä, tämä voi olla peruste vuokrasopimuksen lopettamiselle.
K: Voinko vuokrata kuukausittain?
V: Kun allekirjoitat ensimmäisen kerran vuokra-asunnon verohyvityksellä, sen on oltava vähintään kuuden kuukauden ajan (vaikkakin on muutama poikkeus). Tämän jälkeen sinä ja vuokranantajasi voitte sopia vuokrasopimuksen uusimisesta kuukausittain.
K: Tuleeko rakennukseen markkinahintaisia vuokralaisia?
V: Siellä voi olla. Moniin verohyvitysominaisuuksiin kuuluu joitain matalan tulotason asuntoja ja joitakin markkinakorkoisia asuntoja.
K: Voinko erottua pienituloisista, jos markkinoilla on vuokralaisia?
A: Sinun ei pitäisi. Vuokranantajien ei tarvitse erotella markkinataloudellisia ja matalan tulotason asuntoja, eikä kukaan verohyvityskohteistasi saa tietää, kuinka paljon vuokraa maksat, ellet kerro heille.
K: Määritetäänkö tuloni sen perusteella, mitä olen tehnyt viime vuonna?
V: Ei. Se määritetään odottamalla ja "vuositasolla" seuraavan vuoden tuloja. Esimerkiksi, jos ansaitset 3 000 dollaria kuukaudessa työssä, tuloiksi lasketaan 36 000 dollaria (12 kuukautta x 3 000 dollaria), vaikka käy ilmi, että saat korotuksen tai jopa menetät työsi kuukaudessa muutettuasi asuntoosi.
K: Kuinka vuokranantajat laskevat epäsäännölliset työeläketulot?
V: Työtulot on sisällytettävä kotitalouksien tuloihin riippumatta siitä, ovatko tulot vakaat vai epäsäännölliset.
Yleensä verohyvitysohjelmaan osallistuvien vuokranantajien on käytettävä vuokralaisen nykyisiä olosuhteita "vuosittaisiksi" tuloiksi, mikä tarkoittaa summan, jonka vuokralainen odottaa ansaitsevan seuraavan 12 kuukauden aikana, vaikka käy ilmi, että lukumäärä on paljon suurempi tai alempi.
K: Ajoaako avioerosopimus tai yhteinen omaisuus oikeuden?
V: Ei. Mahdolliselle vuokralaiselle ei hylätä pelkästään avioerosopimusta tai yhteistä omaisuutta.
Vaikka on mahdollista, että tuloasi tilanteesta, joka johtuu avioerosta, tekisi sinut kelvottomaksi, avioeron ratkaisun tai yhteisen omaisuuden hankkiminen eivät ole päteviä syitä kieltäytyä käsittelemästä verohyvityksen hakijan hakemusta tai pitää hakijaa automaattisesti tulojen ulkopuolella.
K: Perustuuko vuokra tuloihini?
V: Ei. Toisin kuin muut asunto-ohjelmat, verohyvityksen vuokra perustuu läänin tai muun paikallisen alueen keskituloihin. Tämä keskiarvo tunnetaan nimellä AMGI, jota HUD päivittää vuosittain. Todellisilla tuloillasi on merkitystä määritettäessä, täytätkö pienituloisen asunnon verohyvityksellä. Mutta tosiasiallinen vuokra, jonka maksat, ei perustu tuloihisi.
K: En kelpaa muita, jos ansaitsen liian paljon tuloja verohyvityksestä?
V: Ei välttämättä. Vaikka jokaisen verohyvitysomaisuuden on noudatettava samoja sääntöjä tulojen kelpoisuuden määrittämiseksi, saatat ansaita liian paljon yhdestä verohyvitysomaisuudesta, mutta sitä voidaan pitää toisena. Näin voi tapahtua, jos esimerkiksi ansaitset 55 prosenttia tulorajasta. Kiinteistö, joka on vuokrattava vuokralaisille, jotka ansaitsevat enintään 50 prosenttia tulorajoista, hylkäävät sinut, mutta 60-prosenttista kuvaavat kiinteistöt pitävät sinua tukikelpoisena. Tulorajat vaihtelevat myös maakunnittain, joten jos ansaitset hieman liikaa tuloja yhdestä kiinteistöstä, saatat menestyä toisessa kiinteistössä, joka käyttää erilaisia rajoja.
K: Voinko minut häätää, jos tuloni kasvavat huomattavasti muuton jälkeen?
V: Sinun ei tarvitse olla huolissaan siitä, että heidät erotetaan tulojen ylittämisestä. Jos tulosi nousevat jopa 140 prosenttiin AMGI: stä, ei ole mitään ongelmaa. Jos tulosi nousevat tämän tason yläpuolelle, se voi vaatia vuokranantajaa ryhtymään toimiin varmistaakseen, että rakennus pysyy kelvollisena kaikkia verohyvityksiä varten.
Pahimmassa tapauksessa vuokranantajasi voi (asianmukaisella ilmoituksella) muuttaa asunnon markkinahintaan, ja menetät etuna rajoitetun vuokran. Jos tulosi ovat kuitenkin niin korkeat, et ole pienituloinen ja sinulla pitäisi olla varaa markkinahintaiseen vuokraan. Veroluotto-omaisuuden vuokranantajat voivat häätää vuokralaisia vain "valtion syistä", sellaisina kuin ne on määritelty valtion tai paikallisissa laeissa. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokranantajasi ei voi päättää olla uusimatta vuokrasopimusta ilman syytä.
K: Joka kerta kun tuloni muuttuvat, joudunko minun todistamaan uudelleen?
A: Onneksi ei. Verohyvitysohjelmalla ei ole "väliaikaisia varmennuksia", mikä tarkoittaa, että jos vaihdat työpaikkoja, korotat tai ostat tai myyt omaisuutta, sinun ei tarvitse saada tulojasi laskettua ja varmennettua uudelleen. Sinun pitäisi odottaa tapaavani johdon kanssa, että tulosi varmennetaan uudelleen kerran vuodessa, yleensä vuokrasopimuksen allekirjoittamisen vuosipäivän aikana.
K: Voinko opiskelijana elää verohyvityksellä?
V: Yleinen sääntö on, että jos kotitaloudessasi kaikki ovat kokopäiväisiä opiskelijoita, et voi vuokrata verohyvityksellä. Joten jos olet kokopäiväinen opiskelija huonetoverin kanssa, joka käy kouluissa osa-aikaisesti, niin olet kunnossa. Jos kotitaloudesi kaikki käyvät kouluissa kokopäiväisesti, kysy johdolta, kuuluuko sinulle poikkeus.
K: Onko verohyvitysominaisuuksien oltava syrjintälakien mukaisia?
A: Kyllä. Verohyödykkeisiin sovelletaan samoja oikeudenmukaisia asuntolakeja kuin tavanomaisiin kiinteistöihin. Lisäksi HUD: n, valtiovarainministeriön ja oikeusministeriön (DOJ) välisen sopimuksen ansiosta IRS voi helposti oppia vuokranantajan kohtuullisista asumisrikkomuksista ja käyttää sitä verohyvityksen perusteiden noudattamatta jättämiseen. Tämä tarkoittaa sitä, että verohyvitysominaisuuksien omistajilla on vielä enemmän syytä olla syrjimämättä sinua.
K: Kuinka vuokralaiset ja mahdolliset vuokralaiset saavat lisätietoja ohjelman vaatimuksista?
V: Vuokralaisilla ja mahdollisilla henkilöillä on usein kysyttävää verohyödykkeiden tuloista ja säännöistä. Täällä vastattujen usein kysyttyjen kysymysten vastausten lisäksi voit saada valtionkohtaisia kysymyksiä, joihin vastaa valtion asuntorahoitusvirasto, joka hallinnoi verohyvitysohjelmaa missä asut.